房地产市场：成交回暖却库存增加，精准调控才是关键

房地产市场回暖 各线城市分化加剧

过半城市住宅库存增加，去化压力大

一扫疫情阴霾，刚刚过去的5月份，房地产市场持续复苏。值得注意的是，虽然大部分市场升温，甚至出现火爆的景象，但部分城市却面临土地流拍、库存高企、去化压力加大等难题，不同城市间分化加剧。

土地市场受宠 溢价率上升

中原地产研究中心数据显示，今年前5个月，全国50个大城市土地市场成交额合计达1.7万亿元，同比增长8.8%。其中，29个城市的卖地收入超过200亿元，50个城市的卖地收入超过百亿元，均刷新纪录。同时，北京、杭州和上海卖地收入均超过千亿元。

5月9日，北京土地拍卖市场上，合生创展以72.2亿元总价、26.2%溢价率取得丰台区分钟寺地块，综合楼面价为69133元/平方米。10天后的5月19日，在10家房企竞拍下，合生创展以42亿元价格、42%溢价率和65.4亿元价格、37.86%溢价率拍得分钟寺的相邻两地块，综合楼面价分别为76168元/平方米和73912元/平方米。

其他一线城市土地市场也非常火热。5月15日，深圳前海一宗采用“双限双竞”的宅地吸引16家房企竞拍，最终龙光地产以115.97亿元、45%溢价率、配建40760平方米人才住房拍得。经计算，地块可售楼面价高达87409元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前土地拍卖市场溢价率明显上升。今年已经拍出的土地中，成交价超过20亿元的地块有44宗，其中底价成交的只有11宗，占比为25%。而在2019年，底价成交的地块占50%以上;第四季度拍出的高价地中，底价成交的占到60%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于金融环境相对宽松，房企融资难度有所下降，资金较为充裕。同时，近期参拍土地均为热门地块，对房企的吸引力较大，这也是溢价率有所上升的原因。

在土地市场一片火热的背景下，三四线城市却频现流拍。克而瑞研究中心监测数据显示，3月1日至4月19日，重点监测城市共计有79宗地块流拍，其中三四线城市占比达65%。

对于土地市场未来的表现，克而瑞研究中心认为，在资金面和销售预期的压力下，未来会有更多条件不佳的地块无人问津，土地流拍率可能继续攀升。各城市的成交量价和市场热度虽然全线回升，但需求更有保障的一二线及部分三线城市土地拍卖竞争将更加激烈，各线城市之间的分化愈发明显。

一面成交回暖 一面库存增加

与土地市场类似的是，住房成交也明显回暖。中原地产研究中心统计数据显示，5月北京商品房成交超过2万套，仅低于此轮调控后的2018年5月和2017年4月。

从成交面积来看，一线城市成交面积环比上升20.1%，其中，北京成交49.54万平方米，环比上升42.5%，同比上升10.5%;上海和广州分别成交118.5万平方米和74.9万平方米，环比上升22%和14%，同比持平。二线城市成交面积平均环比上升35%，其中温州环比上升120%，武汉环比上升81%。

张大伟表示，如果说2月全国市场基本冰冻，3月市场仅恢复50%，那么目前来看一二线城市的楼市小阳春已经出现。

并不是所有市场都有回暖迹象。贝壳研究院数据显示，今年1月至5月，66城新房市场合计成交套数和成交面积分别下降21.9%和20.0%。这意味着，虽然部分城市成交上升迅速，但整体成交仍呈下降趋势，说明也有部分城市成交下滑较明显。

在此背景下，各线城市住宅库存分化加剧。上海易居房地产研究院近日发布的最新一期《中国百城库存报告》显示，过半城市库存有所增加。具体来看，截至4月底，100个城市中有54个城市库存同比增长，部分二线城市库存上升明显。其中，5个城市库存同比增幅超过50%，日照库存同比增加114%，杭州库存同比增加75%，南宁、青岛和成都库存分别同比增加58%、53%和50%。但与之相对应的是，珠海、中山和南通库存分别同比减少38%、38%和35%。

从存销比来看，前10名库存去化周期均超过30个月。其中，舟山、烟台、三亚和包头库存去化周期分别为30.9个月、31.2个月、33.1个月和34.3个月;泉州、漳州和厦门库存去化周期超过3年，分别为38.1个月、38.8个月和38.9个月;大厂库存去化周期达46个月，香河库存去化周期达55.9个月，芜湖库存去化周期超过5年达62.1个月。与之相对，杭州、清远库存去化周期仅为4.1个月，成都为4.2个月，宁波为4.4个月。

精准调控是关键

一面是火热难抑，一面是平淡如水，房地产市场分化现象仍难消除。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，需求较为集中是关键原因。从2006年到2016年，都市圈人口有了很大增长。都市圈和非都市圈人口相比，新增人口中90%均在都市圈内。

黑龙江省大庆市统计局日前发布的大庆市房地产去库存调研报告也给出了问题所在。近年来，虽然大庆市城镇化率呈现持续上升趋势，但人口近六年出现下降趋势，对房地产市场产生直接影响。

这份报告还认为，人口老龄化问题直接导致购房的刚性需求较弱，进一步加大了大庆市房地产去库存的难度。因此报告建议，应加快完善房屋租赁市场，构建租售并举的住房体系。大庆市90平方米以下住宅库存占比达到29.2%，更适合推进将待售性商品房转为租用性商品房，应根据目前实际情况加快相关政策的完善，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。同时，加快实施农民及农民工购房优惠政策，促进户籍制度改革的落实。

倪鹏飞表示，现在宏观经济仍高度依赖基础建设。应坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

严跃进表示，由于当前住宅库存去化周期总体偏长，从化解库存的角度出发，库存高企地区应调整商品房供应节奏，加大落实户籍制度改革，这样库存压力则有望得到积极释放。

对于热度较高的地区，倪鹏飞建议，以住为抓手，建设新市民安居工程;以城市为本体，实施新市民职住一体化工程;以资金为保障，开启新市民的就业工程。

在进一步精准调控下，对于后期市场，上海易居房地产研究院研究员姚方表示，在今年经济下行压力加大、政府工作报告仍重申“房住不炒”的大背景下，热点城市二手房交易难以维持目前的活跃度。

日前，成都4万人摇786套房、杭州近6万人争抢959套房源等个案被推上风口浪尖。究其原因，其售价明显低于周边二手房价格。

姚方表示，从二手房成交来看，5月苏州、扬州、成都、无锡4城二手房成交量出现环比下降，二手房市场最先火热的深圳、南京环比增幅也明显回落。“而5月部分数据大幅上升，可能与多种因素有关。例如佛山，因其二手房网签新系统明确网签合同有效期，导致集中网签。金华作为2022年亚运会的分会场，目前市内已加紧建设部分配套设施，不排除楼市存在一定的炒作”。(记者 梁倩)

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