绿管上市确立代建龙头地位 绿城中国冲击5000亿

3月23日，随着绿城中国2019年度业绩报告的披露，业绩说明会同期举行。自中交入主后，绿城中国重启规模化进程。错过“黄金期”的绿城中国如何制定战略目标?分拆绿城管理上市会带来哪些积极作用?发展中遇到的问题又该如何去解决?针对上述问题，绿城中国的管理层在业绩说明会上都一一作出回应。

规模

2025年冲击5000亿

2019年，绿城中国累计取得总合同销售面积约1027万平方米，总合同销售金额约人民币2018亿元，同比增长达29%。其中，投资项目合同销售面积约522万平方米，合同销售金额约人民币1354亿元。总体销售回款率维持在87%的高水平，现金回流速度加快。

自2016年实现合同销售金额1139亿元、业绩增速达58.4%后，绿城中国遭遇了连续两年的销售增速下滑，2017年及2018年的销售增速分别为28.4%、6.9%。

在交出三年增速最低的成绩后，2018年绿城中国许下了“三年业绩计划”，其中2019年销售额达到2000亿元，2020年达到2500亿元，2021年要达到3000亿元。目前绿城中国三年业绩计划的“第一环”已经宣告完成。

“绿城正在制定五年发展规划，预计到2025年冲击5000亿元的销售目标”。在这场业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东丝毫没有掩饰对规模的追求，并提出，在重资产房地产开发板块，绿城中国到2025年底的目标销售额是超过3500亿元，保持15%的增速。“按照目前绿城中国的增速，2020年末能达到1800亿元，2023年末就能够达到3500亿元，但是我们希望压低这个板块的速度，来提升其他板块的速度。”

资本

绿管上市确立代建龙头地位

轻资产绿城代建便是张亚东口中的“其他板块”。按照他披露的规划，该板块将承担整体营收约1/3的重任，能够保持16%-17%的年增长率，这还只是“保底”线，即到2025年实现1500亿元的销售目标。

根据绿城中国披露的业绩，2019年全年共实现销售额2018亿元，其中代建贡献了664亿元的销售，占企业总销售额的比例为33%。可以看出，绿城中国的战略规划制定并非无的放矢，只要保持目前这个比例，就可以完成代建板块所承接的重任。

就在前不久，代建业务所属的绿城管理传出将分拆赴港上市的消息。绿城管理集团总经理李军也曾公开表示，“绿城管理上市一事，早在2017年便启动，但随后寿柏年清空绿城中国股份，为保证交易，公司暂停了绿城代建业务的上市。直到两年之后，2019年7月，绿城管理上市计划才被再次提出”。

历时三年，绿城管理的代建业务终于走到了最为关键的一步，如果上市成功，绿城管理将成为中国代建第一股。在业绩说明会上，绿城中国执行总裁郭佳峰也直言，绿城管理上市可以确立绿城中国代建业务的龙头地位，受到资本加持后，融资渠道和资本代建业务也会进一步扩展，可以支持绿城中国规模上的增长。

根据招股书显示，分拆完成后，绿城管理将继续作为绿城中国的附属公司，绿城中国仍将其所有资产、负债和收益表项目合并入账。截至2019年9月30日，绿城管理在中国25个省、直辖市及自治区的84座城市，以及柬埔寨一座城市拥有262个代建项目，管理总建筑面积为6850万平方米，总销售价估值约3570亿元。

目前绿城管理的收入来源主要有三部分，即商业代建、政府代建、提供与代建相关代建咨询和设计咨询等，其中，商业代建是贡献最大的部分，占总营收的70%以上。招股书称，2017年、2018年及2019年前9个月，绿城管理已有新订约代建项目分别为43个、106个及59个，新订约总建筑面积分别为1060万平方米、2240万平方米及1450万平方米。

此前有分析指出，代建业务掘金方面，绿城管理可是说是“轻车熟路”，而绿城管理上市成功后，将成为绿城集团旗下除了绿城中国、绿城服务之外的第三个上市平台，规模化的代建业务对企业市场占有率的提振作用将会更加明显。

改革

阵痛期 关注利润大于销售

不可否认，绿城中国描绘了一张新的蓝图，但这丝毫没有影响到当前投资者的“声讨”，对于绿城中国发展中所遇到的问题，张亚东也“推心置腹”地进行了总结发言。“最痛苦的事情是改变不了过去，所以要花时间去进行转变，才能给公众呈现一个好的成果，目前大部分问题已经得到了解决，一小部分问题正在解决。”过去几年是绿城中国的康复期，最近三年是绿城中国的健身期，再过几年绿城中国将进入到快速增长期。

面对投资者的质疑，张亚东也在会上敲定，目前绿城中国最关心的指标不是销售额，而是利润指标，这会是对投资者最好的反馈，但前提是必须处理掉历史遗留问题。

年报显示，2019年绿城中国实现收入人民币615.93亿元，实现除税前利润人民币99.53亿元，同比分别增长2.1%和25.9%;股东应占核心净利润人民币43.36亿元，同比增长14.2%;年度实现每股基本盈利人民币0.55元，同比增长205.6%。董事会建议宣派末期股息每股人民币0.3元(2018年：人民币0.23元)，按年同比增长30.4%。

“利润一直在变好，只是还需要一个过程，今年利润仍会不好，但这个‘不好’只是没有达到大家心中的预期，一季度卖多少货，一季度利润是多少，都是很清楚的，即使存在不确定性，但这个过程是清楚的。”对于2020年的利润指标，张亚东在会上直言不讳。

展望2020年，绿城中国整体可售货源约1696万平方米，整体可售金额约人民币3583亿元。其中，投资项目可售货源约1045万平方米，可售金额约人民币2674亿元，一二线城市的可售货值金额占2020年投资项目可售金额的79%;代建项目预计可售货源约651万平方米，可售金额约人民币909亿元，货源充沛。

按照绿城中国此前所公布的规划，2020年投资货值拟达到2500亿元，可以预见，上述数据会有一个变量增长。

关键词： 绿城中国